A usucapião é o remédio usado para regularizar milhões de imóveis no Brasil, contanto que o proprietário irregular exerça a posse do imóvel por determinado tempo. Dado isso, surge uma questão muito importante, a posse do vendedor de imóvel irregular pode ser somada à do comprador? Vamos entender melhor essa situação.
Milhões de imóveis estão irregulares no Brasil, sem nunca serem matriculados no cartório ou com matrículas que não refletem a realidade. Por conta disso, é comum que donos de imóveis irregulares os vendam a terceiros sem que antes regularizem essa situação. O problema é que a única saída para regularizar o imóvel, em muitos casos como estes, é a chamada Usucapião.
Através dela, é possível que o possuidor de determinado bem imóvel tenha o direito de regularizá-lo, registrando-o então em seu nome, mesmo que nunca tenha aberto a matrícula para ele, ou que a matrícula esteja em nome de terceiros. Para entender melhor como funciona a Usucapião, clique aqui e leia nosso artigo sobre o assunto.
Daí surge uma questão importante, como a usucapião exige determinado lapso temporal de posse para ser viável, poderia então o comprador de imóvel irregular somar o seu tempo de posse com o tempo de posse do seu antecessor, ou seja, daquele que vendeu o respectivo imóvel irregular, para então propor a Usucapião?
Na maioria dos casos a soma das posses é completamente possível, tanto que esse fenômeno é chamado no mundo jurídico de “accessio possessionis”, que nada mais é do que a soma das posses. Essa possibilidade é expressa no Código Civil brasileiro, vejamos:
Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores, contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé.
Dessa forma, a soma das posses para que seja atingido o tempo necessário para usucapir o imóvel é completamente possível, conforme a lei deixa claro.
Para ilustrar tal situação, imagine um caso hipotético de um possuidor de determinado imóvel irregular que decida vendê-lo, após ter o possuído por 10 anos ininterruptamente, de forma mansa e pacífica.
Nessa situação hipotética, o possuidor encontra um comprador e vende o imóvel através de um contrato de gaveta, que nunca poderá ser usado para regularizar o imóvel no cartório. O negócio é fechado e o comprador, agora possuidor, mantém posse contínua, mansa e pacífica, mantendo o imóvel como dono durante mais 5 anos.
Depois desse período, o comprador decide regularizar a situação do imóvel irregular que comprou, no entanto, a espécie de Usucapião adequada ao caso dele exige posse por, pelo menos, 15 anos.
Ao analisarmos a situação hipotética, fica claro que o possuidor que comprou o imóvel irregular, por si só, não teria atingido o tempo de posse necessário para ingressar com a Usucapião. No entanto, se somarmos o tempo de posse dele com o do antigo possuidor, que vendeu o respectivo imóvel, chegaremos a 15 anos de posse, possibilitando então a regularização pela Usucapião, de acordo com a previsão legal exposta acima.
Mas, vale ressaltar, a posse atual receberá as mesmas características da posse anterior, o que significa que, caso a posse anterior esteja contaminada por alguma ilegalidade, a atual também estará, prejudicando a aquisição da propriedade pela Usucapião. Nesse caso, a solução seria o adquirente rejeitar a soma das posses, usando apenas o seu tempo de posse para usucapir o imóvel.
Outra observação importante é que, caso o bem esteja matriculado no Registro de Imóveis e o possuidor anterior figure como proprietário, as posses não poderão ser somadas, uma vez que o possuidor anterior já possuía o domínio do bem.
Por fim, outro ponto muito importante é que não é toda espécie de usucapião que comporta a soma das posses. A Usucapião Especial Urbana, por exemplo, é uma espécie na qual não é permitida a soma das posses, dessa forma, o possuidor deve apenas contar o seu tempo de posse para ingressar com a Usucapião, excluindo o dos antecessores, por mais duradouro que seja.
Por conta disso, além das diversas peculiaridades que envolvem este tipo de ação, na dúvida é essencial que seja consultado um escritório de advocacia especialista no assunto, que irá saber te responder precisamente se é possível somar sua posse com a de seu antecessor para regularizar seu imóvel pela Usucapião, além de evitar escolhas imprecisas que possam te custar caro e não serem suficientes para resolver o problema do imóvel.
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